Questões de Concurso

Joana celebrou contrato de locação residencial, com prazo de 30 meses, com Mário Simão, legítimo proprietário do imóvel. Duas cláusulas chamavam atenção: a cláusula quinta, que continha o seguinte texto: “A locatária renuncia expressamente a qualquer indenização, ressarcimento ou direito de retenção por benfeitorias de qualquer natureza (necessárias, úteis ou voluptuárias), ainda que autorizados pelo locador”; e a cláusula 12ª, que previa o seguinte: “A locatária assume a responsabilidade pelo pagamento de taxas, impostos e despesas incidentes sobre o uso do imóvel”.
Durante a execução do contrato, ocorreram dois fatos. A locatária realizou reforma substancial no sistema hidráulico da cozinha, que se encontrava em péssimo estado de conservação. O condomínio realizou uma obra de recuperação estrutural da fachada, que apresentava risco de desabamento, rateando o custo entre todos os condôminos por meio de cotas mensais de R$ 500,00, a serem quitadas juntamente com as cotas ordinárias. Diante das circunstâncias, surgiram dúvidas quanto à responsabilidade pelo pagamento das despesas e ao direito de indenização pelas benfeitorias.
Com base na Lei nº 8.245/1991 e na jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, é correto afirmar que:

(a)

Joana deve ser indenizada pela reforma hidráulica, pois, embora tenha renunciado contratualmente, as benfeitorias necessárias são sempre indenizáveis;

(b)

Joana não tem direito à indenização nem à retenção pelas benfeitorias realizadas, pois a renúncia expressa constante do contrato é válida;

(c)

a responsabilidade pelo pagamento da cota extraordinária é da locatária, porque ela assumiu todas as despesas incidentes sobre o imóvel;

(d)

o locador é obrigado a reembolsar a locatária pelo valor integral da cota extraordinária do condomínio, uma vez que ela se destina ao uso do edifício;

(e)

Joana poderá reter o imóvel até ser ressarcida da obra hidráulica, pois, ainda que haja renúncia contratual, o direito de retenção tem natureza de ordem pública.